도시재생사업 사례의 성과분석과 지속가능한활성화 방안 연구  -송정역 시장을 중심으로-

광주대학교 대학원 2019년 석사 정은재

본 논문은 도시재생을 통해 재개장한 1913송정역시장의 상인들은 대상으로 설문조사를 실시하여 전통시장 활성화 프로젝트의 성과를 분석하고 시장이 지속적으로 활성화 할 수 있는 방안을 제시하는 데 그 목적을 두고 있다.

연구의 방법은 국내·외 도시재생에 관해 선행된 연구 논문, 단행본, 학술잡지, 인터넷 자료 등을 살펴보고, 현장조사와 문헌조사를 통해서 도시재생과 젠트리피케이션 이론을 고찰하였다. 또한 1913송정역시장 내 상가를 운영하고 있는 상인들을 대상으로 설문조사를 실시하고, 분석한 내용을 토대로 전통시장 활성화 프로젝트 추진 후 어떤 효과가 있었는지에 대해 살펴보았다.연구의 시간적 범위는 2016년 4월 재개장한 시기부터 최근까지이며, 공간적 범위는 광산구에 위치한 1913송정역시장으로 하였다.

연구 결과, 지역 환경변화는 주차문제, 소음문제, 사생활 침해, 치안 및 방법, 쓰레기 문제 등은 부정적인 인식이 높은 것으로 조사되었다. 특히, 주차문제나 소음문제와 같이 외부관광객, 유동인구 증가로 파생되는 문제가 주민들의 부정적 인식에 큰 영향을 미치고 있었다. 반면, 도심권 거리의 활력, 상점 이용의 편리성은 상업시설의 증가로 편리해졌다는 긍정적 인식을 보였으나 물품구매나 상업시설 이용 시 가격이 인상되어 부정적인 인식을 하고 있었다.도시재생사업 이후 개발은 상업시설의 증가와 그에 따른 외부 방문객 증가가 주민들의 긍·부정적 인식에 많은 영향을 주고 있는 것으로 나타났다.

그 밖에도 영업 기간이 길수록 상업적 젠트리피케이션을 긍정적으로 인식하고 있었다. 이는 환경 개선이 제한되었던 낙후지역에 장기간 장사를 하다가, 도시재생사업으로 영업여건과 소비환경이 개선되는 측면에서 긍정적 인식으로의 변화가 있었을 것으로 판단된다. 또한, 젊은 연령층일수록 상업시설의 이용이 편리해지고, 소비 욕구를 만족하게 할 만한 트렌디한 상점 입점 등이 이들의 긍정적 인식에 영향을 미쳤을 것이다. 이상의 논의를 종합해 볼 때, 본 연구의 의의는 다음과 같다.

첫째, 도시재생 사업의 부정적인 효과라고 할 수 있는 젠트리피케이션 현상에 대해 부정적으로만 바라보는 것이 아니라, 일부 상인들은 긍정적으로도 인식하고 있다는 것을 확인하였다. 그러나 자가 소유자들은 집값 및 임대료가 오르는 경제적 측면에서 이 현상을 긍정적으로 인식하고 있음을 알 수 있었다. 따라서 이 현상을 부정적 도시현상으로만 바라볼 것이 아니라 긍·부정적 양 측면의 인식이 존재함을 알고, 균형 있는 관리방안을 제시해야 할 것이다. 물론, 부정적 인식에 따른 언론과 지자체의 대응은 경제적 약자의 보호 차원에서 자가 소유자의 무분별한 임대료 인상에 대한 우려로부터 나타난 반응일 것이다.

둘째, 도시재생 프로젝트가 부정적인 효과인 젠트리피케이션이 발생함에 따라 이를 관리하여, 상인들과 이용객들의 편리성과 쾌적성을 높이는 관리 방안이 필요하다. 또한 상인들의 쾌적한 환경과 삶의 질 제고를 위해서 소음이나 쓰레기, 사생활침해 등과 같은 문제에 대해서는 구청 등에서 적극적인 관심과 감시 시스템 등의 보완이 필요할 것이다.

도시재생 사업을 통해 재단장한 1913송정역시장은 재개장한지 3년여가 되어가는 현재 도로 및 가로등 등 편리성 부분에서는 여전히 만족하고 있는 것으로 조사되었으나, 경제성 측면에서는 임대료가 급상승하여 이를 감당하지 못해 내쫒긴 상인들인 나타나고, 임대료를 올려 달라는 현상이 빈번하여 도시재생사업의 부정적인 성과가 나타나고 있다는 것을 살펴볼 수 있었다.

쾌적성, 편리성, 경제성 3가지 요인을 토대로 도시재생사업의 성과효과는 확인한 결과 1913송정역시장 도시재생사업의 괘적성, 편리성 요인은 상인의 만족과 정(+)의 관계를 갖는다는 것을 확인할 수 있었으며, 1913송정역시장 도시재생사업의 경제성 요인은 상인의 만족과 정(+)의 관계를 갖지 못하는 것으로 조사되었다. 이는 앞에서 언급한 바와 같이 도시재생사업의 부정적인 효과 즉 젠트리피케이션 현상이 발생하고 있기 때문일 것이다.

위 연구를 통해 1913송정역시장의 지속가능한 활성화를 위해선 전통시장 지원정책을 통해 지속적으로 환경개선 및 관리가 이뤄져야 할 것이며, 운영·관리적 측면에서 광고 및 홍보 전략을 체계적으로 수립하여 시장을 찾는 주 고객층의 트렌드와 시장의 특성에 맞는 맞춤형 차별화 전략을 구축해야 하며, 1913송정역시장의 상인들의 자발적인 참여를 통해 협력체계 즉, 공동체문화를 확대해 결속력과 지속력을 잘 다져 나가야 할 것이다. 또한 시장상인들의 각자가 운영과 홍보 등에 한계가 있음에 따라 전문가로부터 정기적인 상담 및 교육을 받아 시장의 지역적 특성과 상가의 특색을 잘 살려 매력지수를 높일 수 있도록 해야 할 것이다.

선행된 연구 내용을 살펴보면 주민공동체형 문전성시 대상시장인 수원 못골시장의 활성화방안을 통해 공동체활성화를 바탕으로 하는 방안들은 지원사업을 통해 초기 공동체 형성과 이후 공동체 역량강화를 통해 지속성을 담보하고 있다는 것을 알 수 있었다.

또한 상인들의 요구를 바탕으로 한 프로그램이 지속적으로 유지되는 현황을 통해서 초기 계획에서 상인 공동체를 통해 상인들의 시장활성화에 대한 요구를 파악하는 과정이 선행되어야 하고, 시장의 커뮤니티 활성화와 문화공간조성은 지속적인 활동과 강화된 역량을 가진 상인공동체의 자생적인 시장활성화 노력을 유지하는데 큰 영향을 주는 것으로 나타나 공간개선 시에 공동체와 시장 내의 활동을 고려하는 노력이 필요하다는 것을 알 수 있었다.

문화예술형 문전성시 대상시장인 청주 가경터미널시장의 활성화 방안을 통해서 는 지역의 문화거점으로의 시장활성화를 목표로 지역예술인의 지속적인 노력을 통해 시장상인 뿐만 아니라 지역민을 시장으로 유입하는 특징이 있어 지역민과 상인을 함께 공유할 수 있는 프로그램의 구상이 중요하며, 이를 시장 내에서 운영 가능하도록 함께 노력할 수 있는 역량 있는 전문가의 유입이 필수적이라는 것을 인식할 수 있었다. 또한 프로그램 운영에 따라 시장 공동체 형성과 유지에 큰 영향을 받는 것으로 나타나 프로그램 운영활성화를 위한 다양한 노력들이 선행되어야 함을 알 수 있다.

 

kjc816@ksen.co.kr 고재철 대표기자